刘洪玉：中国房地产上市公司研究方法体系及发展趋势分析

2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“ 2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。

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尊敬的各位来宾、各位朋友，大家好！

【资料图】

欢迎大家出席2023年中国房地产上市公司TOP10研究成果发布会。接下来由我来跟大家分享中国房地产上市公司研究方法体系和中国房地产上市公司发展趋势分析。

一、中国房地产上市公司研究方法体系

中国房地产上市公司TOP10研究始于2003年，今年已经是第21次做这个研究。今年的研究背景相对复杂。首先，2022年我国面临新冠疫情冲击、国内经济下行、世界变局加快演变等多重考验，防风险、保民生、促稳定、谋发展成为行业面临的主要任务。虽然较好地完成了上述任务，但行业仍未走出困局，仍有许多发展难题待解。其次，2023年以来资本市场改革持续深化，很多政策都在推动行业向新发展模式转型，在《改善优质房企资产负债表计划行动方案》中，也针对专注主业、合规经营、资质良好且经营规模较大、覆盖区域较广、具有一定系统重要性的优质房企，从资产激活、负债接续、权益补充、预期提升等四个方面，提出了改善资产负债表的措施，这些无疑都有利于行业和市场企稳复苏。今年我们研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的发展模式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

研究对象是依法设立且公司的股份是在2023年3月31日前在国内外主要的交易所上市的房地产企业。在评价方法方面，企业综合实力、经营规模、财富创造能力、投资价值评价的方法和指标体系没有变化，对投资价值评价指标做了些微调，新增了预收账款及其增长率指标，相应地替换掉了投入资本回报率指标。

二、中国房地产上市公司发展趋势分析

1.上市房企数量趋势

在市场及监管因素作用下，新增上市房企数量在A股与H股呈现交错发展的特点；从上市公司存量数来看，A股上市房企数量开始出现萎缩、且趋势越来越明显，H股上市房企数量也已达峰值。预计未来上市房企“退出”现象将更加明显，新势力新模式企业有机会借助政策利好成功上市。

2.上市房企经营规模趋势

从上市公司总资产与总营业收入可以看出，上市房企经营规模经历了“高速增长-中低速增长-负增长”三个阶段。2022年起，上市房企总资产与营业收入出现负增长，规模出现萎缩。随着市场缓慢复苏，未来上市房企经营规模降幅有望缩减。

3.上市房企盈利能力趋势

与经营规模趋势类似，上市房企净利润总值经历了高速增长与中低速波动增长后，近两年连续下降。从未来发展看，上市房企盈利能力整体上有望改善，但是个体会持续分化。

4.上市房企市值表现趋势

上市房企总市值在波动中增长，2007年达到万亿元，2015年接近四万亿元，而在近三年则连续下降，市盈率也持续下降。从未来趋势看，整体或将小幅回暖，市值会趋于稳定，少数企业有望持续增长。同时市值增长的动力可能会发生变化，由过去主要与土地购置和开发销售规模相关转向与租赁业务、运营管理业务收入相关，这也是上市房企发展模式转变的方向之一。

5.上市房企竞争格局趋势

从2023年一季度上市房企销售与拿地情况看，大型央国企和部分优质民企及混合所有制房企比较活跃，有机会在未来的竞争中占据优势。